Podatki związane z dzierżawieniem gruntów pod farmy PV

Ostatnimi czasy pojawiło się wiele sprzecznych informacji na temat umów dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Jest to często poruszany temat, a zwłaszcza w kontekście podatków. W tej sprawie wypowiedzi udzielił Piotr Rudyszyn – ekspert rynku energii odnawialnej i ciepłownictwa.

Podatek od nieruchomości, a podatek rolny

Niedawno pojawiło się wiele sprzecznych i kontrowersyjnych informacji o dzierżawie gruntów pod farmy fotowoltaiczne, które przekazywane były inwestorom. Temat podatku jest bardzo często poruszany w kontekście dzierżawy gruntów, na których realizowane są systemy fotowoltaiczne, dodatkowo podatek rolny jest często podatkiem mylonym z podatkiem od nieruchomości. W przypadku dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę mamy do czynienia z dwoma różnymi podatkami:

Podatek od budowli, zwany podatkiem od nieruchomości. Ten podatek otrzymuje właściciel instalacji, czyli jeśli chodzi o farmy fotowoltaiczne, które stoją na gruntach, to zobowiązani do zapłaty tego podatku są operator i właściciel instalacji. Podatek wynosi 2% wartości części budowlanej. Co do zasady, część budowlana związana jest z infrastrukturą techniczną, czyli na przykład budynkiem stacji transformatorowej, rozdzielni oraz całą konstrukcją farmy.
Podatek rolny to opłata, którą otrzymuje właściciel działki, najczęściej w wysokości 92 gr za każdy metr kwadratowy zabudowanej powierzchni. I tu pojawia się pierwszy problem, ponieważ wielu rolników otrzymała, albo spodziewa się otrzymać, bardzo wysokie nakazy płatnicze, część z nich nie jest pewna, kto ten podatek ma zapłacić.

Określenie płatników w umowie dzierżawy

Według zasad podatek od gruntu, czy też podatek od nieruchomości na gruntach, obciąża właściciela działki. Rozdzielenie płatników podatków powinno być jasno określone w umowie dzierżawy.

Osobiście niepewnie podchodzę do konstrukcji, w której dzierżawca płaci podatek za rolnika. Nie jestem do końca przekonany, czy można zapłacić za kogoś podatek. Ten podatek tak czy inaczej będzie zawsze przychodził do właściciela gruntu, a nie do właściciela farmy. Ja więc stosuję zasadę, że należną wartość podatku wpłacam na konta rolników – komentuje Piotr Rudyszyn, ekspert rynku energii odnawialnej i ciepłownictwa dla redakcji Globenergia.

Podsumowując kwestie podatku, na gruntach, na których powstanie fotowoltaika, za całą zabudowaną część, czyli za wszystko, co jest pod modułami, zostanie naliczony podatek około 92 gr za metr kwadratowy. Na każdy megawat mocy zainstalowanej będzie to kwota w wysokości około 4 000 zł. Drastyczny wzrost kwoty podatku może zaskoczyć właściciela gruntu. Jeżeli więc rolnik ma w umowie zapis, że dzierżawca zwróci mu zapłacony podatek, to nie ma się czego obawiać.

Niepozostawienie pola do interpretacji

Zdaniem Piotra Rudyszyna umowa powinna jasno określać, że podatek rolny powinien zostać zrekompensowany rolnikowi.

Kwestie podatkowe – po pierwsze – się zmieniają, a po drugie, co jest chyba najbardziej problematyczne – podlegają interpretacji w zapisach umowy. Według mnie, umowa dzierżawy gruntu nie powinna być elastyczna. Może jest to kontrowersyjne, ale moim zdaniem umowa powinna zawierać zapis, że podatek rolny – taki, jaki zostanie naliczony, powinien zostać zapłacony/zrekompensowany rolnikowi – komentuje Piotr Rudyszyn, dla redakcji Globenergia.

Kto odpowiada za rekultywację gruntu po okresie eksploatacji?

Każda umowa dzierżawy określa, że jeśli ktoś wyrządził jakąkolwiek szkodę albo doprowadził do zmiany pierwotnego stanu, po zakończeniu okresu eksploatacji powinien doprowadzić element do stanu pierwotnego.

W umowach, które ja konstruuję, stosuję zapis, że dzierżawca ma obowiązek usunięcia powstałych zmian do końca okresu eksploatacji danych urządzeń. Często daje się dodatkowe przywileje wydzierżawiającemu, czyli właścicielowi działki, że jeśli – na przykład – w jakimś czasie farma nie powstanie, to on na swój koszt może usunąć jej elementy i potem zażądać od dzierżawcy uregulowania kosztów. Stosowane są też pewne zabezpieczenia majątkowe – spotykałem na umowach kaucje czy gwarancje – komentuje Piotr Rudyszyn.

Czy rolnik powinien obawiać się zbyt długiego okresu obowiązywania postanowień zapisanych na umowach?

W przypadku elektrowni, czy fotowoltaicznej, czy wiatrowej, czy jakiejkolwiek innej, to nie sama instalacja jest największym towarem, ale przyłączenie do sieci. Każdy inwestor próbuje więc uzyskać je na jak najdłuższy okres i jest to kwestia naturalna, błędnym stwierdzeniem jest, że umowa dzierżawy blokuje swobodę rolnika.

Średni dochód z hektara gruntu, wraz z dopłatą, to około 1 200 zł/hektar według danych GUS. Z umów dzierżawy wynika, że rolnik dostaje rocznie z hektara 12 000 złotych – a więc 10 razy więcej.

Umowa dzierżawy rolnika nie blokuje – chce sprzedać działkę – niech sprzeda. Kupca znajdzie bardzo szybko, a sprzeda nawet drożej, niż sprzedałby ją niezabudowaną – dodaje Piotr Rudyszyn.